①の話の計算をここでも使うことにします。

もうひとつ設定を追加します。この大家さんは、サラリーマンです。

例　※以下は一か月で計算してあります

家賃収入　　　　100,000円

ローン　　　　　  65,000円

管理修繕積立費　  10,000円

差引　　　　　　  25,000円

たとえば、この不動産で半年間入居がありませんでした。

75,000円×6か月＝450,000円

そのほかに、この物件をリフォームします。

550,000円かかったとします。

450,000＋550,000＝1,000,000

大赤字ですね。もうまっかっかです。

たぶん私なら泣きますね。

でも、転んだって泣かない・・・。

なぜならば、確定申告で損益通算で税金の還付を狙うからです。

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

[平成27年4月1日現在法令等]

 不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

 この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算（損益通算）を行うことになっています。

 しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。

1. 1. 別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
2. 2. 土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの
3. 3. 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの

※国税庁より引用

損益通算をしたけっか、一部の税金が還付されてきます。

しかしながら、還付されるのは、ほかに課税収入があり、税金を納めている人のみ、でありますので、例えば税金を納めていないアルバイト等の人は還付されませんね。

このような運用は、家賃収入では食べていけなくても、のちのちの資産として買いたい人などがなさるようです。

しかしながら、やはり、毎年損金を出し続ける不動産を売却しようとしたときに、売却益が出せるのか疑問がのこるところです。

不動産投資は不労所得として、退職後の収入・資産形成として人気のある分野ですが、一歩間違うと単なる不良債権になってしまうこと、不良債権化した時に手が付けられず苦しい思いを強いられるのが、不動産であることを理解したうえで、資産形成の一つの方法としてとらえてくださいね。